En tant propriétaire de bail de cite cellulaire, il est important de comprendre la structure et la terminologie de votre bail. Bien que nous ne puissions pas combler tous les aspects vocabulaires du bail, nous pouvons vous aider à démystifier le langage juridique de la plupart des termes communs dans votre bail, des concessions, du toit ou d’autres droits d’utilisation de surfaces. Après avoir révisés des milliers de ces contrats, nous avons pointés les termes suivants utilisés dans la majorité des contrats de sites cellulaires: Option, Servitude, Usage, Durée, Résiliation, Loyer, Taxes, Services, Indemnisation et Assurances, Défaillance, Attribution et Sous-Location, Droit de Premier Refus, Modifications.
- OPTION
Un contrat de bail définira généralement une période de temps qui accorde au tenant du titre le temps des vérifications nécessaires. Typiquement, cela apparait très tôt dans le bail et est appelé “l’option” ou même la “période d’option”. Il décrit l’espace qui sera considéré et devrait aussi indiquer une certaine période de temps -en général un an- pour les vérifications nécessaires et la contrepartie à percevoir dans le but de conclure l’accord entre les deux parties. Après quoi, le propriétaire sera lié au contrat et offre les droits complets au tenant du titre, si ce derniers décide d’en acquérir le contrôle. La section option fournira également des informations sur quoi ces vérifications nécessaires occasionneront.
- ASSERVISSEMENT
Tout en définissant l’espace qui sera loué, l’opérateur ou la compagnie qui exploite la tour exigera aussi un accès au site ainsi qu’un endroit pour placer la fibre, équipements, et autres câbles souterrains pour opérer sur l’emplacement. De plus, le type d’asservissement qui sera accordé (accès, infrastructure, etc…) et le lieu du dit asservissement seront identifiés dans cette section.
- USAGE
Une description de l’usage spécifique de l’espace loué sera défini dans la section “usage” et dans certains cas identifiera ou limitera le type et la quantité d’équipement qui sera installé dans la zone.
- DURURÉE
Cette section du bail définit la période de temps que le contrat couvre et comment la durée sera morcelée. Il n’est pas inhabituel d’observer une variation dans les durées contractuelles mais une période allant de 25 à 30 ans est la plus commune avec des paliers de 5 ans. A la fin de chaque période de 5 ans, l’opérateur aura le droit de renouveler le bail s’il le veut. La majorité des contrats se renouvèlent automatiquement mais il y a des cas où il est exigé que le propriétaire soit averti si le tenant du titre désire renouveler le contrat.
- RÉSILIATION
Cette clause est considérée comme la plus importante dans tous les contrats de location, mais est aussi malheureusement celle qui est la moins comprise par les propriétaires. Bien que le bail soit divisé en périodes de 5 années que le locataire peut choisir de renouveler à la fin de chaque période, il est courant que le locataire incorpore des éléments de langage qui lui réserve le droit de résilier le bail tous les 30-90 jours. En réalité donc, ceci est plutôt un contrat mensuel.Non seulement ceci donne-t-il le droit au locataire de résilier le bail, mais aussi diminue la valeur du bail en lui-même. Un bailleur typique percevra le site comme un bien instable à cause de cette terminologie particulière. Par conséquent, il n’est pas possible d’effectuer un prêt en échange de la valeur du site, ni ajoutera-t-il de la valeur à la propriété où il est situé. Essentiellement, votre bail n’est qu’aussi précieux que le prochain loyer perçu à cause du risque de désaffectation.
- LOYER
Ceci est la partie intéressante – votre rémunération! En général, un loyer commencera à être perçu une fois que l’« option » au début du bail sera mise en pratique et que toutes les vérifications nécessaires auront été faites. Le locataire peut payer de différentes façons, soit mensuellement, annuellement ou encore semi annuellement. Cette partie non seulement précise la périodicité du paiement du loyer, mais devrait aussi contenir une perspective économique graduelle afin d’éviter une baisse de la valeur du loyer perçu chaque année causée par l’inflation. Un taux de 3% par an ou 10-15% par cycle est courant.
- TAXES
Occasionnellement, le propriétaire verra les impôts fonciers augmenter là ou le site cellulaire est construit. En perspective, cette partie du bail vous guidera sur comment tenir compte de l’augmentation de taxes. Il est standard pour un locataire de payer la taxe supplémentaire, qu’il soir fait directement ou indirectement en remboursant le propriétaire. Toutes les autres taxes associées initialement avec la propriété resteront sous la responsabilité du propriétaire.
- SERVICES
Similaire à la section “taxes” du bail, la partie Services définira la portion des prestations desquels le locataire est responsable, de par l’existence de leur site. Le locataire a le choix et peut payer directement ou indirectement avec l’une des options suivantes: rembourser le propriétaire, ou établir un accord de paiement régulier qui s’ajoutera au loyer.
- INDEMNISATION ET ASSURANCES
Ceci est une autre section très importante, qui protège le propriétaire de tout dommage causé par le site cellulaire installé sur leur propriété. Le type et le montant de l’assurance que le locataire fournira sera formulée dans cette section.
- DÉFAILLANCE
Cette section identifiera le temps et la méthode requise au locataire pour trouver un remède ou une solution dans le cas d’une violation du contrat de bail.
- ATTRIBUTION ET SOUS-LOCATION
Cette partie définira la possibilité ou non pour le locataire de sous louer le site avec ou sans l’accord du propriétaire. Il est aussi indiqué si ou comment le propriétaire et/ou le locataire ont la possibilité d’assigner le bail a une tierce personne. (Voir Droit de Premier Refus)
- DROIT DE PREMIER REFUS
Cette clause est souvent observée dans les baux plus récents, ou il est précisé que si le propriétaire souhaite vendre ou transmettre la zone louée ou la propriété entière, le locataire a la possibilité d’égaler en priorité ou même de formuler une meilleure offre, pour une période prédéterminée qui est en général de 30 jours. Bien qu’il semble anodin, cette section limite drastiquement la quantité d’acheteurs potentiels d’une propriété. Afin de mettre ceci en perspective, imaginez que vous êtes à une vente aux enchères et que vous savez que peu importe l’offre que vous ferez, Moneybags McGee au fond de la salle aura la possibilité de formuler une offre même après la fin des enchères, et remportera le gros lot quoi qu’il arrive. Alors, pourquoi donc même faire une offre? En tant qu’enchérisseur, ne voudriez-vous pas vous économiser du temps et du travail et laisser l’autre personne gagner l’enchère et prendre le contingent au prix auquel le vendeur estime l’estime juste? Inversement, si Jacques au fond est un enchérisseur régulier comme tout le monde il sera obligé de tenir compte du prix du marché.
- MODIFICATIONS
Cette partie est séparée du bail original et ajoutera un vocabulaire précis sur comment modifier l’accord une fois qu’il sera entré en vigueur.
D’autres expressions comme Subordination, Honoraires d’Avocats (Attorney Fees), Effet Contraignant (Binding Effect), Accord Complet (Entire Agreement) et d’autres, n’ont pas été couvert ici car ceci est juste aperçu général du vocabulaire le plus commun contenu dans un bail de ce type. Si à tout moment vous auriez besoin de plus de clarifications ou voudriez discuter d’un bail déjà existant ou proposé plus en détails, contactez-nous sur info@apwip.ca Nous serons plus qu’heureux de vous assister dans votre démarche.
